土地增值税文件

土地增值税文件

衡水市地税局信息公开填报格式规范表

衡水市地方税务局文件

衡地税发〔2008〕2号

衡水市地方税务局

关于印发《衡水市土地增值税清算

管理暂行办法》的通知

各县（市、区）地方税务局，市局各直属单位：

现将市局制定的《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》印发给你们，同时提出如下要求，请一并遵照执行。

一、各单位要高度重视土地增值税清算管理工作，把做好清算管理工作作为土地增值税科学化、精细化、规范化管理的一项重要内容来抓，切实将《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》落到实处。

二、对纳税人有《衡水市土地增值税清算管理暂行办法》第十二条所列五种情形之一的，不得简单的均以核定征收的方式对其土地增值税进行清算，应以按帐核实清算为主。

三、各单位于1月15日前将本单位土地增值税清算领导小组及土地增值税清算实施小组人员名单上报市局税政三科。

二○○八年一月二日

衡水市土地增值税清算管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市土地增值税清算管理工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》等法律法规、政策的规定，制定本办法。

第二条 土地增值税清算工作要以“依法治税”思想为指导，认真贯彻落实各项税收政策。各县（市、区）局及市局直属征收分局要针对土地增值税清算工作特点以及容易出现问题的环节，结合本单位工作实际，建立职责分明、科学合理的土地增值税清算管理工作模式。

第二章 组织领导

第三条 为保证土地增值税清算工作的顺利开展，市局成立以主管局长王剑英为组长，肖立君 王纪龙 孙彩霞 王毅梅 宋长友种广臻 杨永强为成员的土地增值税清算领导小组；清算领导小组下设办公室；办公室设在税政三科。

各县（市、区）局及市局直属征收分局要成立相应的土地增值税清算领导小组和清算实施小组。

第四条 清算领导小组主要职责：把握政策的执行情况；负责组织专人具体实施土地增值税清算；了解、掌握清算工作开展情况，及时解决清算过程出现的问题；建立与土地、房产管理部门协调联系机制，拓宽涉税信息采集渠道，确保土地增值税清算工作顺利开展。

第五条 清算实施小组的主要职责：按照土地增值税清算领导小组要求，对符合清算条件的房地产开发项目，严格按照有关政策规定，进行土地增值税具体清算工作，确保数据的真实、准确。清算完毕后，及时就土地增值税清算情况向土地增值税清算领导小组提供相关数据资料并进行清算汇报。

第三章 清算条件

第六条 符合下列情形之一的纳税人，应进行土地增值税的清算：

⒈房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

⒉整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

⒊直接转让土地使用权的。

⒋纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的。

第七条 符合下列情形之一的纳税人，主管税务机关可要求其进行土地增值税清算：

⒈已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

⒉取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

⒊纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

⒋省税务机关规定的其他情况。

第八条 符合本办法第六条规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本办法第七条规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

第四章 清算流程

第九条 符合清算条件的纳税人向主管税务机关提出土地增值税清算申请后，由主管税务机关对需予以清算的房地产开发项目进行登记，并填写《土地增值税清算项目登记表》（附件一），并于15日内报送本单位土地增值税清算领导小组。由土地增值税清算领导小组确定是否进行清算，应进行清算的由土地增值税清算领导小组指派土地增值税清算实施小组进行土地增值税清算。

第十条 对土地增值税清算领导小组确定应进行清算的房地产开发项目，由纳税人将下列资料报送主管税务机关：土地增值税清算申请、土地增值税纳税申报表、开发项目的预算（概算）书及项目竣工决算报表、房地产开发项目工程验收证明、土地使用权受让（转让）合同及支付的地价款凭证、预征土地增值税完税凭证、房地产开发成本（费用）凭证、与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证、贷款合同及银行贷款利息结算通知单（书）、审计报告、财务会计报表、房地产买卖合同复印件及统计汇总资料、《普通标准住房审核表》及主管税务机关要求报送的其他资料。

符合清算条件并进行土地增值税清算的其他纳税人，应按要求报送以下证明材料：1、房地产买卖合同；2、房屋（土地）权属证明；3、有权机构出具的评估报告；4、确定收入及扣除项目的原始凭证。5、主管地方税务机关要求报送的其他资料。

主管税务机关应对纳税人提供的涉税资料的合法性、有效性、合理性及真实性进行认真核查。

主管税务机关对纳税人报送的资料进行审核后转交土地增值税清算实施小组。

第十一条 土地增值税清算实施小组接到主管税务机关转交的上述资料后即可按下述步骤开始土地增值税清算工作：

（一）清算前的审核

根据土地增值税清算单位的实际情况，首先就以下几个方面进行审核：

⒈审核转让房地产的类型，确定是否应享受税收优惠。

①是否为房地产开发企业，应否享受20%的加计扣除。

②是否为普通标准住宅，应否享受增值率不超过20%免税。

⒉审核转让房地产的收入及扣除项目，是否完整、准确、合理。

①是否为全部价款，实物和其他收入折价是否合理；成交价格是否低于评估价格，单位面积平均价格是否合理，理由是否正当。

②审核扣除项目金额，看有无多计、重计的现象。

（二）确定房地产转让收入额

确定房地产转让收入额可采用以下方法确定：一是根据纳税人帐簿、会计报表记载的金额确定；二是根据纳税人销售房地产开具的发票或收据记载的金额确定；三是调取纳税人银行对帐单核对确定。房地产转让收入确定后填制《 房地产转让收入清算汇总表 》（附表二），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。

（三）确定房地产转让扣除项目金额

⒈确定取得土地使用权所支付的金额：可根据纳税人持有的国有土地使用权出让（转让）合同（包括相关补充合同）或帐簿记载的金额确定，可调取纳税人原始凭证查阅。

（注：取得土地使用权所支付的金额在会计核算时，会按一定的方法摊入或转入房地产开发成本项下的土地征用及拆迁补偿费项目。）

⒉确定房地产开发成本：可从纳税人会计帐簿、原始凭证中记载的金额计算确定。

（注：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费会因取得土地使用权的形式不同或取得土地使用权时土地已开发的程度不同，有可能部分或全部体现在取得土地使用权所支付的金额中。因此，具体操作时应根据取得土地使用权时土地已开发的程度，进行具体分析，既不能重复扣除，也不要合理的支出不予扣除。）

⒊确定房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：根据财务费用中的利息支出能否按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，依照取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本两项金额合计分别计算确定，能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除利息支出，但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，销售费用、管理费用则按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。

⒋确定与转让房地产有关的税金。包括纳税人转让房地产缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加，可从纳税人帐簿凭证中查阅确定。因按财务制度规定，房地产开发企业缴纳的印花税已列入管理费用，故在计算土地增值税时不再扣除。

⒌确定加计扣除项目金额。对从事房地产开发的纳税人依照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算确定。

（注：对纳税人取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不享受加计扣除的优惠；纳税人取得土地使用权投入资金后，将生地变为熟地转让的，加计扣除的计算基数为取得土地使用权所支付的金额和土地开发成本之和。）

房地产转让项目扣除项目金额确定后，填制《房地产转让扣除项目金额清算汇总表》（附表三），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。

（四）确定房地产开发项目是否属于普通标准住宅

根据纳税人提供的建筑规划许可证、土地证、取得房地产开发项目占地面积、建筑总面积、楼栋数、分户建筑面积等资料，据以计算房地产开发项目的容积率，根据纳税人帐簿凭证及其他有关资料取得分户房地产售价（成交价格），并与政府有关部门公布的同级别土地上住房平均价格相比较，据以确定房地产项目是否属于普通标准住宅，若属于普通标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（五）确定房地产转让项目增值额

将计算确定的房地产转让收入额减去扣除项目金额，差为正数则为增值额，若为负数，表示该房地产转让项目无增值额，不再计算土地增值税应纳税额。

（六）确定房地产转让项目的增值率、税率

将计算确定的增值额与扣除项目金额进行比较，确定增值率,同时依照土地增值税有关政策规定确定税率和速算扣除系数。

（七）确定预征税款数额

通过帐簿、凭证计算确定纳税人已预缴的土地增值税额，填制《土地增值税预征税款情况汇总表》（ 附表五 ），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。

（八）确定土地增值税应纳及应补（或退）税额

根据确定的房地产转让项目转让收入、扣除项目金额、增值额、税率、速算扣除系数、预征税款数额等数据，计算确定房地产转让项目应纳的土地增值税税额以及应补（或退）税额，填制《土地增值税清算多退少补情况计算表》（ 附表六 ），由房地产开发企业法定代表人及财务负责人签字并加盖公章确认。

第十二条 纳税人有下列情形之一的，税务机关可以对其实行核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十三条 房地产开发企业有本办法第十二条所列情形之一，且主管税务机关认为其土地增值税应实行核定征收的，以房地产转让收入额为计税依据，按照核定的征收率计算应纳的土地增值税，实行核定征收，并填制《土地增值税核定征收认定表》（ 附表四 ）。

核定征收率暂定如下：住房核定征收率为：衡水市区1.5％，县级市1％，县0.5％；非住房核定征收率为：衡水市区2.5％，县（市）2％。

（注：核定征收率以开始清算时的时间为基准，凡本办法施行之后进行清算的，无论清算项目所跨期间的预征率如何执行均以此核定征收率进行清算。）

第十四条 清算结果的审批

（一）土地增值税清算实施小组将土地增值税清算的总体情况（包括房地产开发企业及清算项目的基本情况，转让额、分项扣除项目金额、增值额、增值率、应征税额、已预征税额、应补、退税额情况，清算中存在的问题等）向本单位清算领导小组汇报，同时呈报相关资料。并对提供资料的真实性、准确性负责。

（二）土地增值税清算实施小组根据清算领导小组做出的决定，3日内告知纳税人其应补（或退）税款的金额。

凡未经清算领导小组审核擅自做出处理决定，造成税款流失的，按有关规定追究相关责任人的责任，并通报批评。

（三）清算领导小组将清算结果发至主管税务机关，由主管税务机关征缴其应纳税款或办理退税手续。

第十五条 对土地增值税清算后，应补（或退）税款的，纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补缴（或退还）税款手续。

第十六条 对纳税人提供的可作为计税收入或扣除项目的合法、有效的帐簿、记帐凭证，土地增值税清算完毕后，加盖“已清算”戳记。

第十七条 清算过程中，清算实施小组要严格各项涉税资料的收集。清算结束后，由本单位土地增值税清算领导小组予以存档备查，并报市局土地增值税清算领导小组办公室备案。

第五章 相关政策规定

第十八条 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第十九条 对纳税人既建造普通标准住宅、又搞其他房地产开发的，应分别计算土地增值税，区分不开的，一律按照建造非普通标准住宅征收土地增值税。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第二十条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第二十一条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

⒈按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

⒉由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十二条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十三条 基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，均不按普通标准住宅对待。

第二十四条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

第二十五条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

⒈建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

⒉建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

⒊建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第二十六条 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

第二十七条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第二十八条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

第六章 附 则

第二十九条 主管税务机关应加强辖区内房地产开发企业管理、监控力度，对符合清算条件的纳税人，应及时申请土地增值税领导小组安排对其进行土地增值税清算工作，确保土地增值税清算政策的贯彻落实。

第三十条 对符合清算条件的纳税人，未在政策规定或主管税务机关规定的期限内向税务机关申请办理清算手续的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第六十二条规定处理的同时，对经清算应补缴税款的，对其应补缴税额依照《征管法》第六十四条第二款规定进行处理。

第三十一条 对符合清算条件的纳税人，拒绝税务机关依法对其进行土地增值税清算的，依照《征管法》第六十三条或第七十条及第七十二条进行处理。

第三十二条 税务稽查部门在稽查工作中，发现符合清算条件而未进行土地增值税清算的，应及时以书面形式报同级土地增值税清算领导小组，根据同级土地增值税清算领导小组做出的决定对其进行清算。

第三十三条 本办法未尽土地增值税其他事项，按照《征管法》及其《实施细则》的有关规定执行。
第三十四条 以前土地增值税征收管理规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。
第三十五条 本办法由衡水市地方税务局负责解释。

第三十六条 本办法自2008年1月1日起执行。

衡水市地方税务局办公室 2008 年1 月3 日 印发

拟文单位：税政三科 （共印30份）

衡水市地税局信息公开填报格式规范表

衡水市地方税务局

衡地税函〔2006〕78号

衡水市地方税务局

转发《河北省土地增值税管理办法》的通知

各县（市、区）地税局，市局各直属单位：

现将《河北省地方税务局关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》转发给你们，并结合我市实际，提出如下意见，请一并遵照执行。

一、以前土地增值税征收管理规定与《河北省土地增值税管理办法》（以下简称《办法》）相抵触的，一律以省局《办法》为准。

二、根据省局《办法》第十条规定，经市局研究，我市土地增值税预征率确定为：住房（别墅除外）为0.3%；各类别墅、写字楼、商用房等为2%。

三、各单位要加强对省局《办法》的学习、宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作，建立和完善土地增值税税源登记、纳税申报和纳税清算制度，切实采取有效措施，做好土地增值税的征收管理。

二OO六年七月三日

河北省地方税务局文件

冀地税发〔2006〕37号

河北省地方税务局关于印发

《河北省土地增值税管理办法》的通知

各市地方税务局:

现将省局制定的《河北省土地增值税管理办法》印发给你们,请遵照执行。

附件：1．土地增值税项目登记表

2．普通标准住房审核表

二○○六年六月十四日

《河北省土地增值税管理办法》

第一章 总则

第一条 为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下称《税收征收管理法》）及其《实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称《暂行条例》）及其《实施细则》等有关法律法规和政策规定，制定本办法。

第二条 凡在本省行政区域内发生土地增值税应税行为的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本办法缴纳土地增值税。

第二章 纳税申报

第三条 从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报《土地增值税项目登记表》（附件1），同时提供以下资料（复印件）：

（一） 土地使用权受让合同或批准文件；

（二） 立项报告；

（三） 项目规划建设技术指标；

（四） 项目的预、概算。

（五）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第四条 从事房地产开发的纳税人，应于每个月份终了后10日内进行土地增值税纳税申报。

对房地产转让次数少且金额较小的纳税人，也可按季申报，在每个季度终了后10日内进行土地增值税纳税申报。

纳税人按季或按月进行申报，由县（市、区）地方税务机关确定。

第五条 非从事房地产开发的纳税人，应自转让房地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。

纳税人转让旧房及建筑物，分期取得转让收入的，应在取得房地产转让收入7日内进行纳税申报。

第六条 从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：

（一） 财务会计报表；

（二）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第七条 纳税人转让单宗或能够清算的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下列资料：

（一）房屋及建筑物产权、土地使用权证书；

（二） 房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；

（三）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；

（四） 房地产评估报告；

（五）土地出让、转让、划拨、房产买卖合同；

（六） 主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第八条 纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期申报。

经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预缴土地增值税。

第三章 税款征收

第九条 对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。

对未按预征规定期限预缴税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。

第十条 土地增值税预征率幅度为0.3%至3%。各设区市地方税务局可根据当地实际，按下列标准确定具体预征率：

（一）住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%；

（二）各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

第十一条 非从事房地产开发的纳税人土地增值税征收管理按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》等有关法律法规和政策规定执行。

第十二条 纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。

第十三条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

增值额=转让收入-购房发票金额-综合费用-销售税金

应纳土地增值税=增值额×适用税率

其中，转让收入可按契税的征收依据确定，购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定，综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。

纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

第十四条 纳税人转让旧房及建筑物，能够取得评估价格的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

增值额=转让收入-评估价格-销售税金

应纳土地增值税=增值额×适用税率

其中，转让收入可按契税的征收依据确定。评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管地方税务机关确认。

第十五条 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。

第十六条 对财务制度不健全，不能准确核算收入和成本的房地产开发企业，根据《税收征收管理法》第35条规定，按照本办法第十条规定的预征率，实行核定征收。各市地方税务局可根据本地实际制定具体核定征收办法。

第十七条 对个人转让的房地产，按《税收征收管理法》和《河北省地方税务机关委托代征税收管理暂行办法》有关规定，可以委托土地管理部门、房地产管理部门代征土地增值税。

第四章 纳税清算

第十八条 符合下列条件之一的，可以进行土地增值税纳税清算：

（一）商品房全部售出并能按照房地产成本核算中最基本的核算项目进行成本核算的；

（二）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）经纳税评估发现房地产项目利润或销售价格异常的;

（四）纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的;

（五）对已竣工验收的房地产项目，其转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管地方税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

第十九条 纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目进行纳税清算。

第二十条 纳税人办理土地增值税纳税清算时，应准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额，并提供合法有效的凭证。

第二十一条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：

（一） 住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二） 以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三） 实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。

第二十二条 纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售房许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目所在地主管地方税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报《普通标准住房审核表》（附件2）。

纳税人未按第二十一条的规定进行普通住房标准认定的，不得享受《暂行条例》第八条第一款的优惠政策。

第二十三条 符合第十八条规定的清算条件的纳税人，应按照主管地方税务机关的要求，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料：

（一） 土地增值税清算申请报告；

（二） 土地使用权受让合同及支付地价款（出让金）凭证；

（三） 贷款合同和银行贷款利息结算通知书；

（四） 申请立项的有关文件及项目批准文件；

（五） 开发项目的预算、概算书；

（六） 房地产开发项目工程验收证明；

（七） 无偿提供公共配套设施有关资料；

（八） 预征土地增值税完税凭证复印件；

（九） 房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；

（十）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；

（十一）审计报告；

（十二）财务会计报表；

（十三）房地产买卖合同复印件；

（十四）《普通标准住房审核表》；

（十五）主管地方税务机关要求报送的其他资料。

第二十四条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第二十五条 主管地方税务机关应在接到纳税人的清算申请后10日内做出是否清算的决定。

第二十六条 实行土地增值税预征管理的房地产销售完毕后30日内，纳税人仍无法准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额的，主管地方税务机关应根据《税收征收管理法》第35条规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。

第五章 附则

第二十七条 本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。

第二十八条 以前土地增值税征收管理规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。

第二十九条 本办法由河北省地方税务局负责解释。

第三十条 本办法自2006年6月1日起执行。

附件1

土地增值税项目登记表

填报日期： 年 月 日

附件2

普通标准住房审核表

楼栋号：

注：1.以单栋楼为单位填写表中数据。2.“销售收入”列至角分。

主题词：土地增值税 转发 通知

衡水市地方税务局办公室 2006年7月3日 印发

拟文单位：税政三科 （共印30份）

衡水市地税局信息公开填报格式规范表

衡水市地方税务局

衡地税函〔2007〕29号

衡水市地方税务局

转发国家税务总局关于房地产开发企业

土地增值税清算管理有关问题的通知

各县（市、区）地方税务局，市局各直属单位：

现将《河北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（冀地税函〔2007〕22号）转发给你们，同时提出如下要求，请遵照执行。

一、提高认识，加强领导。市局为加强土地增值税清算工作的领导，成立以王剑英副局长为组长、成员包括孙慕先、王毅梅、宋长友、王俊梅、曹玉潮、杨永强的土地增值税清算领导小组。各单位也要根据实际情况成立土地增值税清算领导小组，具体负责土地增值税清算的组织及实施工作，切实将土地增值税清算工作做细、做扎实。

二、精心谋划，把握政策。一是各单位要组织有关人员认真学习土地增值税相关政策法规和国家对房地产开发企业土地增值税清算管理的有关精神，充分领会土地增值税清算工作的目的及重要意义。二是做好对房地产开发企业土地增值税清算工作的政策宣传及纳税辅导工作。三是在严格清算条件的前提下，对本单位所辖房地产开发企业认真进行调查，对符合清算条件的房地产开发项目进行详细登记，对有总局文件（国税发[2006]187号）第七条所列情形之一的房地产开发企业，坚决以不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。四是制定符合本地实际情况的土地增值税清算方案，使土地增值税清算工作有章可循，管理规范。

三、搞好协调，取得配合。各单位要积极与房管、土地、规划、建设、银行等部门协调，争得有关部门的支持和配合，确保土地增值税清算工作的顺利开展。

四、各单位土地增值税清算工作有何意见或问题请及时反馈市局（税政三科）。

二○○七年三月二十二日

河北省地方税务局

冀地税函〔2007〕22号

河北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

各市地方税务局：

现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）转发给你们，并补充如下要求，请认真贯彻执行。

一、按照总局通知精神，对房地产开发企业按项目所在地进行清算调查，对符合清算条件的项目进行登记，并将登记结果在2月15日前上报省局（财产行为税管理处）。

二、要成立清算领导小组，主管局长任组长，负责具体清算工作，并将清算小组名单尽快上报省局（财产行为税管理处）。

三、要制定具体清算方案，认真开展工作，并将方案上报省局（财产行为税管理处）备案。

四、工作中有何意见或问题请及时反馈省局（财产行为税管理处）。

二○○七年二月二日

国家税务总局

国税发〔2006〕187号

国家税务总局关于房地产开发企业

土地增值税清算管理有关问题的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：?

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：?

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?

二、土地增值税的清算条件?

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：?

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?

3.直接转让土地使用权的。?

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?

4.省税务机关规定的其他情况。?

三、非直接销售和自用房地产的收入确定?

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ?

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。?

四、土地增值税的扣除项目?

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。?

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。?

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。?

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。?

五、土地增值税清算应报送的资料?

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。?

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：?

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；?

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；?

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。?

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。?

六、土地增值税清算项目的审核鉴证?

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。?

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。?

七、土地增值税的核定征收?

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：?

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；?

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；?

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；?

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?

八、清算后再转让房地产的处理?

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算

二○○六年十二月二十八日

衡水市地方税务局办公室 2007 年3 月26 日 印发

拟文单位：税政三科 （共印45份）

衡水市地税局信息公开填报格式规范表

衡水市地方税务局

衡地税函〔2006〕95号

衡水市地方税务局转发河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知的通知

桃城区、开发区、冀州市、深州市地税局，市局直属单位：

现将《河北省地方税务局关于明确土地增值税预征率的补充通知》（冀地税发〔2006〕51号）转发给你们，同时结合我市实际，经市局研究，将衡水市区、冀州市区、深州市区住房（别墅除外）土地增值税预征率由0.3%调整为1%，其他住房（别墅除外）预征率仍按衡地税函〔2006〕78号文件规定的0.3%执行。

二○○六年八月二十一日

河北省地方税务局文件

冀地税发〔2006〕51号

河北省地方税务局

关于明确土地增值税预征率的补充通知

各市地方税务局:

经研究，现对《河北省土地增值税管理办法》第十条补充以下规定：

土地增值税预征率幅度为0.3%-3%。各设区市地方税务局可根据当地实际，按以下标准确定具体预征率。

住房（别墅除外）预征率幅度为0.3%至2%，其中，市区（含县级市）预征率幅度为1%至2%。

本规定自2006年8月1日起施行

二○○六年八月十日

主题词：土地增值税 转发 通知

衡水市地方税务局办公室 2006年8月21日 印发

拟文单位：税政三科 （共印25份）